Dokumentace skutečného provedení stavby je soubor dokumentů (zpravidla technických zpráv a výkresů) popisujících jak stavba vypadá, jaké jsou její rozměry a konstrukční prvky, jaké obsahuje technologie včetně zpracování dešťových vod, vodovodu, kanalizace, plynovodu a elektroinstalace, samozřejmě také kde se nachází, v neposlední řadě popis, jak stavba a její provoz funguje.
Je potřeba mít dokumentaci skutečného provedení stavby?
- vlastník musí mít dokumentaci skutečného stavu stavby
- dokumentace má být ověřena stavebním úřadem
- aktuální dokumentace je vhodná při prodeji nemovitosti či jako podklad pro rekonstrukci
V první řadě je potřeba říci, že nový stavebním zákonem č. 283/2021 Sb. ukládá majiteli nemovitosti pod hrozbou vysoké pokuty od 1. 1. 2024 povinnost uchovávat stavební dokumentaci v takovém stavu, jaký odpovídá aktuálnímu opravdovému provedení stavby. Týká se to jakékoliv stavby včetně těch, které vznikly před vznikem nového stavebního zákona, včetně staveb, které disponovaly stavební dokumentací, ale z nějakého důvodu se nedochovala. V případě chybějící dokumentace může odpovědný úřad udělit pokutu.
Realita je taková, že majitel často v minulosti realizoval různé přístavby, nebo byla celá stavba realizována odlišně, případně dokumentace podlehla různým přírodním živlům. Dotčené úřady v takovém případě nemají k dispozici relevantní dokumentaci, což může být bezpečnostní problém při požáru a podobně. Zároveň majitel nemovitosti při jejím prodeji nemůže poskytnout kupujícímu odpovídající dokumentaci.
Pokud vás zajímá, kolik by stála příslušná dokumentace, kontaktujte nás. K nacenění budeme potřebovat podklady, zejména adresu objektu a informaci o jeho velikosti.
V §245, který se věnuje problému rekolaudace stavby, se píše:
Pasport stavby
(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby.
(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním určena.
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil pasport stavby. Rozhodnutí o nařízení pořízení pasportu stavby se vydává jako první úkon stavebního úřadu v řízení. Není-li třeba pasport stavby doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří.
Podívejme se na skutečné případy z praxe.
Zaměření skutečného stavu stávající nemovitosti
Absence relevantní dokumentace stávajícího objektu je poměrně častá a to z různých historických důvodů. Nutnost vypracování nové dokumentace může být vyvolána různými důvody:
Stávající nebo nový majitel chce objekt rekonstruovat
Pro vypracování projektové dokumentace návrhu stavby je nejprve potřeba znát stávající stav, proto absence odpovídající stávající dokumentace jednoznačně vede k potřeba stávající stavbu zaměřit (což lze provést manuálním měřením zejména pomocí laserových měřičů - tak většinou pracují 2008.cz/projektanti, popřípadě geodeticky, kdy je měření více automatizováno, ale pravděpodobně bude dražší).
Teprve na základě výkresů stávajícího stavu lze projektovat nové stavební úpravy. Je pravdou, že studii stavebních úprav lze provést odhadem, ale nemá to význam, protože zaměření skutečného stavu se nevyhnete.
Stavba je určena k demolici
Zaměření stavby je potřeba provést i v případě, že se stavba bude kompletně bourat - demolice objektu totiž také podléhá povinnosti ohlášení na stavebním řadě. Stavební úřad samozřejmě zajímá existence či neexistence stavby, jakákoliv manipulace s nosnými konstrukcemi a technickou infrastrukturou a také vliv na životní prostředí například z hlediska emisí nebezpečných látek vznikajících při demolici.
Černá stavba
V dnešní době digitálních technologií je velmi snadné odhalit jakoukoliv nelegální, neohlášenou stavbu a stavební úřad toho využívá. Jakmile takovou stavbu nejde, vyzve majitele buď ke zpracování pasportu - zjednodušené dokumentace stavby (což je vlastně jednoduché zaměření stavby) případně k jejímu odstranění.
Neexistující dokumentace
Povinností vlastníka nemovitosti je uchovávat stavební dokumentaci v takovém stavu, jaký odpovídá aktuálnímu opravdovému provedení stavby. Ale co když objekt leží v záplavové oblasti, občas se ocitne pod vodou a dokumentace uložená ve skříni také? V dané situaci dokumentace přestává být použitelná a bude potřeba znovu vypracovat pasport - zjednodušenou dokumentaci stavby, případně lze získat kopii dokumentace z archivu stavebního úřadu.
Zpracování dokumentace skutečného provedení stavby
Ideální stav při výstavbě je, aby stavba byla realizována přesně podle prováděcí dokumentace (jedná se o podrobnou dokumentaci pro provedení stavby obsahující i návrh a popis jednotlivých detailů apod.). Reálně se tak často nestává vlivem různých okolností, jako jsou neočekávané základové poměry, změny vyžádané investorem během výstavby, chyby projektanta nebo realizační firmy atd. Povinností stavebníka je mít po dokončení stavby dokumentaci jejího skutečného stavu.
Změna stavby před dokončením
Nutno poznamenat, že pokud jsou modifikace stavby vniklé během výstavby významné a stavba se odchýlila od podoby povolené nebo nahlášené stavebnímu úřadu, může nastat problém při kolaudaci neboli při vydání povolení k provozování stavby. V tom případě bude dokumentace skutečného provedení stavby také dokumentací změny stavby před dokončením, která musí být znovu projednána ve stavebním řízení.
Významným modifikacím stavby před jejím dokončením doporučujeme se vyhnout. Pravidla pro výstavbu a normy jsou složité, zamýšlené úpravy je vhodné nejprve zkonzultovat a nechat prověřit u dotyčných specialistů - nevhodná modifikace může znemožnit nebo hodně zkomplikovat budoucí kolaudaci stavby.
V zákoně č. 283/2021 Sb. §233 se píše:
Posuzování žádosti
(1) V kolaudačním řízení stavební úřad posoudí, zda skutečné provedení stavby, popřípadě její části, kterou lze užívat samostatně, je v souladu s povolením.
(2) Stavební úřad posoudí nepodstatné odchylky od ověřené projektové dokumentace pro povolení stavby. Nemění-li se jimi půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje-li se do nosných konstrukcí stavby, nemění-li se způsob užívání stavby a nedochází-li k negativnímu ovlivnění požární bezpečnosti, stavební úřad k těmto odchylkám nepřihlíží.
(3) Dojde-li během provádění stavby ke změně technických norem nebo jiných technických předpisů, posuzuje se stavba podle technických norem nebo jiných technických předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.
Na závěr lze říci, že zaměření stavby a zpracování její zjednodušené dokumentace stojí jen několik málo tisíc korun a její přínosy jsou významné.
